Hỏi: Chúng tôi vừa thành lập công ty bất động sản. Xin cho biết hợp đồng kinh doanh bất động sản có phải lập theo mẫu không và có phải công chứng, chứng thực không?
Trả lời:
Hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên (Điều 385 BLDS). Trường hợp luật quy định hình thức của hợp đồng (lời nói, văn bản, hành vi cụ thể; công chứng, chứng thực, đăng ký) là điều kiện có hiệu lực của hợp đồng thì tuân theo quy định về hình thức đó.
Theo quy định tại Điều 17 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014:
"Điều 17. Hợp đồng kinh doanh bất động sản
1. Các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản:
a) Hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng;
b) Hợp đồng cho thuê nhà, công trình xây dựng;
c) Hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng;
d) Hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất;
đ) Hợp đồng chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án bất động sản.
2. Hợp đồng kinh doanh bất động sản phải được lập thành văn bản. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng do các bên thỏa thuận, trừ hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà các bên là hộ gia đình, cá nhân quy định tại khoản 2 Điều 10 của Luật này thì phải công chứng hoặc chứng thực.
3. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng do các bên thỏa thuận và ghi trong hợp đồng. Trường hợp hợp đồng có công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực. Trường hợp các bên không có thỏa thuận, không có công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm các bên ký kết hợp đồng.
4. Chính phủ quy định các loại hợp đồng mẫu kinh doanh bất động sản."
Theo quy định trên,
— Thứ nhất, hợp đồng kinh doanh bất động sản phải được thể hiện bằng văn bản. Mẫu do nghị định quy định.
— Thứ hai, hợp đồng kinh doanh bất động sản không phải công chứng, chứng thực, trừ trường hợp các bên thích được công chứng, chứng thực hoặc hợp đồng giữa các bên là hộ gia đình, cá nhân (không phải doanh nghiệp) thì phải công chứng hoặc chứng thực.
Nghị định số 76/2015/NĐ-CP quy định như sau:
Điều 6. Các loại hợp đồng mẫu trong kinh doanh bất động sản
Các loại hợp đồng mẫu trong kinh doanh bất động sản được ban hành kèm theo Nghị định này bao gồm:
1. Hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng có sẵn, hình thành trong tương lai theo Mẫu số 01.
2. Hợp đồng cho thuê nhà, công trình xây dựng có sẵn, hình thành trong tương lai theo Mẫu số 02.
3. Hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng có sẵn, hình thành trong tương lai theo Mẫu số 03.
4. Hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất theo Mẫu số 04a và Mẫu số 04b.
5. Hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản theo Mẫu số 05.
Điều 7. Áp dụng các loại hợp đồng mẫu trong kinh doanh bất động sản
1. Hợp đồng mẫu trong kinh doanh bất động sản được ban hành kèm theo Nghị định này là để các bên tham khảo trong quá trình thương thảo, ký kết hợp đồng.
2. Các bên có thể thỏa thuận để sửa đổi, bổ sung các điều, khoản trong hợp đồng mẫu nhưng hợp đồng do các bên ký kết phải bảo đảm có đầy đủ các nội dung chính đã được quy định tại Điều 18, Điều 47 và Điều 53 Luật kinh doanh bất động sản. Nội dung cụ thể trong hợp đồng do các bên thỏa thuận nhưng không được trái với quy định của pháp luật.
(Các loại hợp đồng mẫu ban hành kèm theo Nghị định tại đây. Toàn văn Nghị định tại đây.)
Như vậy, hợp đồng mẫu là để tham khảo và các bên có thể sửa đổi, bổ sung miễn đầy đủ các tiêu chí của luật là được.
Mọi thông tin chi tiết xin vui lòng liên hệ vanphong@luat68.com